1. Meerwerk zonder schriftelijk akkoord
Wat gaat er mis: tijdens de klus stelt de aannemer "even" iets extra's voor, u zegt mondeling ja, en het staat later als meerwerk op de factuur. Voorkomen: spreek in het contract af dat meerwerk alleen geldt na schriftelijke bevestiging met prijs, en bevestig elke wijziging per mail.
2. Materiaal pas na de sloop bestellen
Wat gaat er mis: tegels, sanitair of kozijnen hebben weken levertijd; intussen ligt de ruimte open en lopen de kosten door. Voorkomen: bestel materialen met lange levertijd vóór de sloop en spreek de planning daarop af.
3. Geen aansprakelijkheidsverzekering gecontroleerd
Wat gaat er mis: bij schade aan uw woning of die van de buren blijkt de aannemer niet verzekerd. Voorkomen: vraag vóór het tekenen een bewijs van de bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering en controleer de inschrijving van het bedrijf in het KvK-register.
4. Vergunning niet gecheckt
Wat gaat er mis: de aannemer zegt dat iets vergunningvrij is, maar dat blijkt niet te kloppen. De gemeente kan dan herstel eisen. Of iets vergunningvrij is, hangt onder meer af van de plek (voor- of achterkant), de afmetingen en het bestemmingsplan. Voorkomen: doe zelf de vergunningcheck in het Omgevingsloket of vraag het na bij uw gemeente.
5. Te veel vooruitbetalen
Wat gaat er mis: u betaalt een groot deel vooraf en de aannemer gaat failliet of komt niet terug. Voorkomen: betaal in termijnen die passen bij de voortgang van het werk, bijvoorbeeld een beperkt deel bij de start en een laatste termijn pas na oplevering en het herstel van gebreken.
6. Oplevering tekenen zonder rondgang
Wat gaat er mis: u tekent het opleverformulier zonder alles samen na te lopen, waarna discussie ontstaat over gebreken. Voorkomen: loop samen met de aannemer alles na, zet elk gebrek op de opleverlijst en spreek een termijn af voor herstel.
7. Geen reserve in het budget
Wat gaat er mis: tijdens de sloop komen verrassingen boven (oude leidingen, scheve vloeren, extra elektra), en het budget is op. Voorkomen: houd een reserve aan van ongeveer 10 tot 15% (indicatie redactie), bij oudere woningen meer.
8. Een draagmuur weghalen zonder berekening
Wat gaat er mis: een muur blijkt dragend en er is geen constructieberekening gemaakt. Dat kan schade en een verplicht herstel opleveren. Voorkomen: laat bij elke ingreep in een (mogelijk) dragende muur een constructeur rekenen; daarvoor is vaak ook een vergunning nodig.
9. Elektrische vloerverwarming voor een grote ruimte
Wat gaat er mis: elektrische vloerverwarming wordt als hoofdverwarming gebruikt voor een grote ruimte, met een hoge stroomrekening als gevolg. Voorkomen: gebruik elektrische vloerverwarming vooral als bijverwarming in kleine ruimtes zoals een badkamer, en kies voor grotere ruimtes watergedragen vloerverwarming. Lees ook vloerverwarming in een bestaande woning.
10. Een aannemer zonder referenties
Wat gaat er mis: een aannemer die via een flyer of onbekende advertentie komt, blijkt na afloop onbereikbaar. Voorkomen: controleer de KvK-inschrijving, vraag recente referenties en bel die na, en vraag meerdere offertes aan.
Checklist vóór u begint
- Meerwerk alleen na schriftelijke bevestiging met prijs
- Materialen met lange levertijd vóór de sloop besteld
- Bewijs van aansprakelijkheidsverzekering en KvK-inschrijving gecontroleerd
- Vergunningcheck gedaan in het Omgevingsloket
- Betalingstermijnen gekoppeld aan de voortgang
- Oplevering samen nalopen, gebreken op de lijst
- Reserve van ongeveer 10 tot 15% in het budget
- Constructieberekening bij dragende muren
- Juiste vloerverwarming voor de ruimte
- Referenties nagebeld en meerdere offertes vergeleken
Wat te doen als het al fout is gegaan
- Leg alles vast: foto's, mails, offertes en betalingsbewijzen.
- Stel de aannemer schriftelijk in gebreke en geef een redelijke termijn voor herstel.
- Komt u er samen niet uit? Is de aannemer aangesloten bij een geschillencommissie, dan kunt u daar terecht (De Geschillencommissie). Anders kunt u juridisch advies vragen, bijvoorbeeld via uw rechtsbijstandsverzekering of Vereniging Eigen Huis als u lid bent.
Bronnen en controle: Omgevingsloket · KvK-register · De Geschillencommissie. Herschreven door de redactie op 8 oktober 2026.
